被严重误读的菏泽“调控松绑”

一只在南美洲热带雨林中的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,两周后就有可能在美国德克萨斯引起一场龙卷风。

这是经济学上著名的“蝴蝶效应”。有时候,一些看似极微小的事情,可能会影响一种趋势。

最近,山东地级市菏泽给楼市松绑,关注度极高,原因就在于此,如果预期改变,新一轮的房价上涨可能无法避免。

然而,菏泽会不会成为这只“蝴蝶”,一见君先不贸然下结论,先看详细分析。

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12月18日夜,菏泽住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,一共七条内容,其余六条无关痛痒,第六条引发热议,原文如下:

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

直接一点说就是取消限售了。在“房住不炒”的房地产调控总基调下,菏泽取消限售显得格外扎眼,绝大多数人将这个政策理解成楼市利好,一见君不以为然。

但凡认真读过上述原文表述的人可能都能看出,这对楼市其实是个利空。取消限售等于增加了供给,在“观望”行情下,供给增加,房价如何大涨?

由于被过分解读,文件发布后,连菏泽市住建局都没想到会有这么火。不得已,12月19日晚间又出来解释。

有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

这句话再通俗一点理解就是,前期棚改,拆迁户的钱太多了,现在无房可买,不得不取消限售,增加供给。

所以,一见君认为,很多媒体包括专家其实歪曲了菏泽这个文件。不信我们再看看下面这段:

近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

可以看出,菏泽取消限售的本意是为了遏制房价上涨。关于这一点,也有数据为证:

安居客有关资料显示,2018年1月-4月,菏泽二手房均价每平米在6000元以下,5月起就有了明显的上涨,其中11月均价为6662元/平米,12月的均价为6581元/平米。

这说明啥?正是因为限售,房价才被推的越来越高,而现在取消限售,增加供给,不就是为了让房价稳定吗?

 2 

菏泽取消限售被大肆渲染,引起山东省住建厅关注,后来菏泽住建局又开始重新研究政策。

12月20日,菏泽市不动产登记中心称,取消限售的文件尚未下发,何时取消尚不确定。

一见君觉得,解读政策时要明白基本常识,不能看到一个概念,就扣一顶帽子。菏泽被冠以“打响楼市调控松绑第一枪”就是典型的例子。

其实,菏泽的政策调整不应该被理解为放松调控的信号。从对楼市的影响看,限贷、限购等需求端的限制才是打击楼市,限售充其量是延长了市场周期。

据齐鲁晚报报道,对于该政策,菏泽一些项目开发商称,对他们一手房销售并没有带动作用,促进大量二手房涌入市场,现成的房源增加,反而会影响一手房销售和价格。

所以,外界很多人在对这件事的解读上是典型的“皇帝不急太监急”,看看山东住建厅相关人士向媒体的回应就更清楚了。

关于房地产调控,山东省住建厅跟国家的调控政策是一致的,采用一城一策、因城施策的管控措施。省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策,有的政策需要报备,有的不需要报备。

这说明什么?对于菏泽取消限售,山东住建厅是默许的,最核心的原因是,这个政策不违背“房住不炒”和“因城施策”的大原则。

 3 

最近,挑动楼市神经的不止菏泽“调控松绑”这一件事。

12月12日,发改委发布文件,支持负债率相对不高的大型房地产企业发行企业债券。

12月13日,中央政治局会议再一次没有提及房地产。

据此,诸多分析认为,房地产调控已经到位,下一步将放松。

12月14日,发改委回应,在核准企业债券过程中,发改委目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目。

所以,很多人(地产商)的美梦落空了。现在菏泽取消限售,很多人又像抓住救命稻草一样。

其实,关于房地产调控,现在很少有实质性的放松政策。反而调控一直在收紧,今年以来,调控次数多达400余次。

人民网12月20日发表评论文章《别动辄就说楼市调控要放松》称:在从紧调控的大态势下,微调不等于翻盘,变动不等于变脸,放松不等于放开。

事实上,在下行周期,各种有关松绑的臆测层出不穷,不过每每还在襁褓之中,就被官方严词“打脸”。

经济日报最近也发表题为《排除干扰“杂音”坚持房地产市场调控不放松》的文章称:“房子是用来住的,不是用来炒的”是对房子居住属性的回归,过度炒房是对经济的伤害。

所以,不管是发改委的回应还是权威媒体的及时“纠偏”,都说明一个道理:最高层提出的“房住不炒”没有几个人敢突破。

从菏泽放开限售的政策中,一见君既看不到要鼓励炒房,也看不到房价一放就涨,很多分析其实都是意淫。

房价上涨的本质是“政府不供地,央行发货币”,2016年的楼市就是最生动的写照,如果这两点没发生本质变化,在现在的经济环境中,还说房价要大涨,不是傻就是坏。

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