房价这么高!房租凭啥不能涨

房租上涨,媒体口诛笔伐、租客义愤填膺、政府出面维稳、中介争相甩锅……似乎每个人都是无辜的。

有人说,是资本推高了房租,长租公寓囤积居奇,待价而沽;也有人说,是供给不足,无房可租导致租金上涨。

但不管怎么说,房租上涨是事实,下面这条看似笑话的段子就是真实写照。

以前带的一个实习生,毕业后去了北京上班,收入不是很高,昨天来上海出差找我聊天,说这个月北京的房租比去年同期涨了20%多,他自己亲身体会。我安慰他说:刚毕业这两年苦一点,咬咬牙,熬过去就好了。他愕然道:我是收房租的,苦什么?

另有数据显示,今年前7月,北京租金指数同比上涨10.7%;市场平均租金为86.4元/平,月环比涨幅为2.6%。

房租上涨是事实,但另一个更大的事实却被很多人忽略,尽管地产调控已久,但房价依然很高,按照北京现在的房租水平,很多房子70年也收不回成本。

所以,在一见君看来,大城市房租上涨过程中,有很多利益相对方,抛开一方利益单纯强调另一方利益其实是在耍流氓,这个问题的争论也会无休无止。

租客、政府:偏高

租房市场中,至少有四个主体:政府(监管)、中介、房东和租客。很明显,对于租客来说,房租越便宜越好,最好不要钱。

政府也希望房租不要太高,否则民怨四起,公众就会对政府的意见很大,中国有个传统,“有事找政府”。

所以,在这个夏天,房租上涨成为漂泊在大城市的年轻人最大的痛楚。当然也让政府手忙脚轮,坐不住了。

8月17日,北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。

两天后的8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不得”要求。

中介们承诺,不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。

这说明什么?长租公寓并不是无辜的,至少在房租上涨过程中起到了推波助澜的作用,并不是清白如“出淤泥而不染”。

所以,不管怎么说他们无良,“血液里流淌着资本的肮脏”都不过分。

房东、开发商:偏低

有人说房租太高,当然也有人说房租太低。比如开放商和房东,租客要生存,他们也要生存。

一见君的一位朋友给我算了一笔账,他所在的小区一套80多平米的房子现在价格是530万左右,同样的户型房租每月6800左右。

假设未来房价不涨,房东购买房子就是为了出租赚钱,按照6800每月的房租,一年房租是8.16万,要收回530万的购房成本需要64.95年,这还不算房贷利息。

如果再计算一下每年的租金回报率:8.16/530=1.54%,这个连银行的一年期存款基准利率都达不到,更别说投资到余额宝(4%左右)等货币基金中了。

所以,按照这位朋友的说法,如果房价不涨,单纯靠租房赚钱就是赔本的。“房价这么高!为啥房租不能涨?”

另外,房产开发商、SOHO中国董事长潘石屹8月20日在其个人微博写道:“过去几年我一直在讲,现在的房价已经非常畸形了,一个最重要表现就是房屋租售比不正常。”

租售比也就是租金回报率,是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标。正常的租金回报率应该是多少呢?

按照潘石屹的说法,应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。

再来看看北京,住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。

另据中信证券研报数据显示:北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米,到2018年7月平均租金上升到92.33元/月/平米,上涨幅度仅为53.55%。

房价高,凭啥房租低?

所以,关于房租,我们现在看到的局面是:各说各话。租客、政府认为房租偏高,而房东、开发商却认为偏低

在一见君看来,其实他们的说法都没有错。双方也各自都有道理,只不过他们站的利益角度不同。

房租上涨,各方掐架,那么到底是谁造成的?

万达集团董事长王健林在他所著的《万达哲学》一书中写了这么一段话,或许能解开房租上涨这个“死结”。

“随着这几年经济的发展,随着户籍制度的松动,随着人们收入的增加,人的流动性加快,房地产市场出现了一个趋势,就是越来越向大城市集和特大城市集中……中国人的发展终极目标就是到北京、上海去,有一点钱的到地级城市、省会城市发展,很有钱的就去北京。”

这其实就说明了“水往低处流,人外高处走”的道理,而这恰恰是影响房租价格很重要的因素,北京来的人多了,需求大于供给,租客多了,当房租上涨。

另外,几乎所有的物价都在上涨,看看下面这个段子就明白了。

2008年,牛肉拉面4元一碗,我在银行存了10000元,相当于存了2500碗牛肉面。

到了2018年,每碗牛肉面涨到了10元,我存的10000元连本带利应该是13500元左右,牛肉面只剩下了1350碗。我在银行存的另外1150碗被谁吃了?!

潘石屹的看法是,这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。在租金回报率这么低的情况下,有一些中介和资本就开始囤积房子,商人的本质是逐利的。

中信证券研报报告认为,北京房租上涨的一个原因是,前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。过去几年北京的房价几乎翻了三倍,对比房价和房租的涨幅,因此租金上升仍具有一定空间。

如何才能从根本上解决房租这个问题?潘石屹认为,无非就两个办法,让租金回报率回到一个合理稳定的状态。一个是让分子往上涨一些,分子是租金。二是让分母往下降一些,分母是房价。另一条路就是拖下去,压力积聚到一定程度,自己爆炸。

有人说,高房价收割了中产阶级,现在高房租正在收割无产阶级。反过来讲,如果高房价不收割中产,高房租的痛苦就不会转嫁给无产阶级。

发表评论